受客戶的委托，“五洲半島”公司對客戶意欲開發(fā)的“花橋項目”進行了定位和開發(fā)策劃。

    “五洲半島”公司對本項目開發(fā)策劃的前提是，雙方合作約定的內容，“五洲半島”所進行的專門《長沙市倉儲市場調查報告》和《花橋項目可行性研究報告》，以及“五洲半島”公司根據多年的專業(yè)策劃方法和本項目的實際情況。

    本報告，為“花橋項目”的定位和開發(fā)策劃提出了具體的方案，提出了項目名稱、總體定位、功能分區(qū)、各功能分區(qū)的具體規(guī)劃、配套設施與附屬項目的規(guī)劃要點、有關數據和經濟指標建議、項目開發(fā)與運營周期、投資開發(fā)形式和運營模式等，并且還從效益最大化和方案優(yōu)化原則出發(fā)，對該項目進行了幾種方案的備選策劃及其對比勘察策劃，以供委托單位權衡參考。

在本項目的開發(fā)策劃過程中，“五洲半島”進行了多次的專題討論和“頭腦風暴”，提出了代表我“五洲半島”公司的見解、觀點和建議，從而形成本報告。

 

 

1、“花橋倉儲（配送）中心’’。

表明本項目投資方向、行業(yè)、功能，取項目所在地“花橋村”的通用地名“花橋”，對項目所處的交通地理位置信息易于傳達，容易推廣。但因為附近花橋村類似倉儲項目較多，使得指示性不明確，易讓人產生誤導。

2、“金橋倉儲（配送）中心”。

表明本項目位置特征，又寓意該項目為開發(fā)單位、租賃業(yè)主，帶來滾滾財源，是一個“掘金”項目。易被人喜愛、接受，讓人印象深刻。

 

特別說明：如果確有必要，對有關管理和行政部門，稱為“倉儲中心”或“貨運停車場”。本方案的名稱完全是從市場角度考慮，為了運營和招商的需要，稱為“倉儲配送中心”。

 

 

1、根據市場調查與可行性策劃，綜合研究分析，充分考慮項目用地的特性，結合國家產業(yè)政策及長沙市的規(guī)劃，為保證實現投資少、回報高、見效快、易招商，建議本項目總體定位為：長沙首座高架橋下倉儲（配送）中心。

 

2、根據我們的研究和策劃，為了使方案達到最優(yōu)化，我們在主要功能作為“倉儲配送”定位基礎上，考慮到效益和地塊特征，還可以輔以“農產品批發(fā)配送”和“畜禽批發(fā)配送”兩種補充功能。

 

3、在以上總體定位基礎上，我們將三大功能區(qū)，具體列表如下：

 

 

本項目總體設計必須正確合理、經濟適用，既能減少投資成本，加快建設周期，又能為日后經營使用創(chuàng)造條件。

（一）具體原則包括：

1、根據庫區(qū)場地條件和倉庫業(yè)務性質、規(guī)模大小、技術設備等特點，合理地綜合的解決各建筑物和公用設施等在庫區(qū)內的平面布置。

2、合理設置交通運輸線路及附屬工程。

3、有效利用土地面積。在投資少、收效快的情況下，為安全方便、多存儲商品和利于倉庫實現現代化、科學化管理，不斷提高本項目經濟效益創(chuàng)造條件。

 

（二）其設計的主要內容包括：

1、根據地形地質情況，確定倉儲中心的庫房、貨場、農產品配送中心和畜禽批發(fā)配送中心的市場設施及相應的附屬工程的合理組合平面。

2、根據地形地質地下水的具體情況，進行庫區(qū)平面的豎向布置。

3、根據倉庫性質決定庫內外的運輸系統(tǒng)。

4、制定地面及地下水的排水系統(tǒng)。

5、根據用水用電要求，合理配置水電管線系統(tǒng)。（用水均從花橋村接入，該村已經建成了自來水系統(tǒng)）

6、合理布置消防系統(tǒng)。

7、合理設計管理及服務用房。

 

（三）本項目因在高架橋下，有其特殊情況。設計時還必須考慮：

1、車輛載重及倉庫承載量不應危及橋梁安全，運輸車輛避免碰撞橋體和橋墩。

2、庫房建設時避免擠壓橋墩，不要頂碰橋身。

3、橋下運輸通道應避免交叉及往返迂回現象。

4、考慮在東、西引橋環(huán)抱下的3000~5000㎡空地可設計為生態(tài)停車場，做到停車與綠化功能的兼顧。

5、建造時避免深挖地基，利于減少投資，建筑結構應美觀耐用，可采用磚混結構與輕鋼結構相結合的形式。

6、空間規(guī)劃應考慮招商對象、儲存商品的類別與特性以及消防安全需要，做到合理分區(qū)，布置整湊，便于管理。

 

（四）本項目道路設計與布置

道路運輸要機動靈活，適用于絕大多數貨物品種的運輸。此外，倉儲內的道路還起到劃分功能區(qū)、排除雨水、綠化美化、消防、衛(wèi)生和安全等作用。倉儲內道路與出入道路的連接的合理性與便利性，是道路設計的基本要求。

1、倉儲區(qū)道路與對外交通道路的關系。

外界道路與倉儲區(qū)交通的關系（見花橋倉儲項目交通示意圖）。

倉儲中心內部的交通系統(tǒng)及貨運車輛的運轉受設施出入口連接方式的影響。確定入口位置是很關鍵的，其結果就是總平面出入口的規(guī)劃設計。為了決策和給規(guī)劃以參考，建議應當考慮以下因素：

（1）倉儲項目區(qū)總平面車道的數量和位置，而道路交叉口出現的車道非常重要。

（2）出入路線的數量。本項目實際可利用的出入路線有3條，即東引橋、西引橋和花橋村道。

（3）停車場中單向交通。（貨物高峰時的進入車流可能到下午變成了駛出車流。）

（4）充足的車道寬度和轉彎半徑。

（5）適當的車輛占地。

（6）環(huán)境和視距的要求。

（7）車道的交通控制。

（8）步行和叉車、推車出入口。

（9）特殊車輛如大型加長加高的卡車的停放與裝卸。

（10）良好的信號和標記及其他保證車輛安全、方便出入的設施。

2、倉儲區(qū)進入汽車的單行通道一般為3.6—4.2米（平面布置及交通流向見圖示）。

3、倉庫通道設計。

倉庫通道寬度是根據物料的周轉量，物料的外形尺寸和庫內通許的運輸設備來確定的。物料周轉量大，收發(fā)較頻繁的倉庫，其通道應按雙向運行的原則來確定。本項目主要用小型叉車和手推車搬運，小型叉車要求道路寬度一般為2.4—3.0米。

過道的寬度是根據物料尺寸和放進取出操作方便等原則來確定的。采用人工存取的貨架之間的過道寬度，一般為0.9—1.0米，貨堆之間的過道寬度，一般為1米左右。

 

（一）項目功能分區(qū)必須科學合理，緊貼項目實際，充分利用有限空間，盡量節(jié)省投入，利于日后管理，便于招商招租，具體說明如下：

 

 

 

（二）分區(qū)補充說明：

 

1、以上倉庫及辦公服務設施建筑的高度均以高架橋的下實際可利用高度為準。

2、可根據市場對倉庫的需求，可設立雙層的與一些特殊倉庫如保鮮冷蕆的，但不宜建化學易燃易爆物品的倉庫。

 

  （三）有關表現圖示

1、平面功能區(qū)劃示意圖（附3張）

 

 

1、面積規(guī)模（16000㎡）

倉庫實際面積指從庫房墻內丈量長乘寬的面積，減去立柱、隔墻，樓梯和其他障礙物占用的面積。

可用面積，庫內可用面積減去干道、支道、墻距、樁距占用的面積。

倉儲部分共分18×60m，18×30m，15×16m三類規(guī)格的單庫面積，單個倉庫實際可用面積分別為1000㎡，500㎡，240㎡，總使用面積8000㎡左右；

農產品配送部分，總面積為3000㎡左右。

畜禽批發(fā)配送部分，總面積為5000㎡左右。

 

2、庫容與儲存規(guī)模規(guī)模

單位面積×實際庫容高度，即為庫容。本項目倉儲部分實際使用面積總計約8000㎡，庫容高度取平均值約6m,總庫容約48000立方米。

存儲規(guī)模指單位面積存儲量×可利用面積。以每平方米最大載重量兩噸計算，本項目存儲規(guī)模可達16000噸。

農產品配送部分和畜禽批發(fā)配送部分，需要根據實際使用情況確定庫容與交易、儲存規(guī)模。

 

3、周轉率計算

單位面積在單位時間內倉儲利用的次數。對周轉率計算需根據運營招商的業(yè)務來具體確定。

 

 

 

對于項目實操時，要考慮和處理好各種關系，主要指市規(guī)劃、城管、公安以及運管及區(qū)政府。作為政府和社會公共資源，本項目已經由市政府發(fā)文歸到貴公司名下，貴公司作為本項目唯一合法的產權單位，具有對項目的經營和管理權。

我們認為，政府文件要求“保證其（特注：本項目及其它類似項目）良好的經營狀況和社會形象”。因而，將本項目作為倉儲用途進行經營和管理，也完全符合政府通知精神以及城市建設發(fā)展趨勢。我們認為，在目前及未來五到十年內，僅將其做停車功能進行經營是不可能保證“良好的經營狀況和社會形象”的，只有把其當做倉儲（配送）功能進行對社會公開經營和管理，才能真正保證“其良好的經營狀況和社會形象”。

此外，本項目還應該與花橋村方面搞好關系。首先提供了農產品批發(fā)交易場所，相當于花橋村的農貿市場，這是當地及百姓較歡迎的；其次，倉儲配送中心的定位，為該村許多企業(yè)及百姓提供了一個很好的貨運中轉渠道，許多商品由這里進入該付，方便了他們；第三，如果將目前該村自發(fā)的牛市歸到本項目之中某一專門“畜禽批發(fā)區(qū)”，既有了良好的形象，也方便和當地人們，同時有利于把這個牛市做得更好，而且排污處理會做得更好。

因此，在實際操作中，我們認為可以就用“倉儲”（或“貨運停車場”）的功能用途進行報批。

 

項目運營模式選擇應根據投資開發(fā)商的實力與背景，充分考慮項目特性，依據本項目投資經濟效益與定位分析，以下模式可供選擇：

1、與一方合資，我方經營，利潤分成。

可考慮這種模式主要基于企業(yè)本身自籌資金較難，為保證開發(fā)建設進度，可尋求合資。建議選擇合資對象為：對倉儲需求量大的第三方物流企業(yè)與大型商貿企業(yè)。為便于合作成功，我方應充分說明本項目諸如土地使用費低，交通位置優(yōu)越，毗鄰幾大市場商貿區(qū)，投資總額不大，風險較小，回報較高等優(yōu)勢，同時我方保證高效經營等。

2、與一方合資，對方獨立經營，利潤分成。

如我方資金與經營能力有限，可考慮選擇這種模式，但選擇合資經營方要著重調查了解對方的資金實力與對本項目的經營管理能力，以保證實現低投入、低風險和穩(wěn)定的回報。

3、與一方合資，共同組建經營體，按比分利。

選擇這種模式，主要考慮雙方能實現風險共擔、利益共享、優(yōu)勢互補、互相監(jiān)管。

4、自籌資金建設，獨自經營和收益。

因本項目需投入的資金量不是很大，實際經營也較易控制，而投資回報較高較快，完全可以通過自籌資金建設，獨立經營以實現較高的回報。但需建立健全高效的經營組織管理機構。

5、自籌資金建設，轉讓經營權，收取租用費。

如果自籌資金能夠到位，但自身的經營經驗和人力有限，可考慮轉出經營權。實行對外招租，只負責收取租用費。這種模式便于操作，可省去經營管理費用，也是目前大多數投資此類項目實行的最普遍的做法。對于有經濟和有資源的第三方物流企業(yè)來說，此種方式較受歡迎。

 

作為策劃咨詢機構，我們比較傾向于第4種運作模式，其次為第5種運作模式。

如果采用第4種運營模式，可以在貴公司增加一個項目部，由具有相當豐富經驗和客戶資源的團隊對本項目進行管理和經營，而貴公司只要對外公開招聘這種人才即可，一般有一二個懂管理會經營倉儲（配送）的即行，然后由這個項目部具體運作，制定有關制度，開展管理和業(yè)務拓展工作。

這種運營模式，貴公司除了掌握了最大的利潤外，還無形中積累和擁有了自己的專業(yè)團隊人才，以利于運作下一個類似項目，從而實現停車場公司所有類似資源的開發(fā)和經營管理，真正達到連鎖效應和規(guī)模效應。

 

 

    為使花橋項目開發(fā)建設順利進行，在完成前期申報立項保證工期最短，需對項目的主要交通主次干道、停車場、倉庫內地面混凝土澆灌和墻體輕鋼結構建設，管理服務用房、防火防盜安全設施、環(huán)境衛(wèi)生設施以及水電配套等設施的建設同步推進，分包給2—3個不同的建設單位，并協(xié)調好相關關系，爭取2個月內全部完工。

 

    同時在項目開發(fā)建設階段，可委托第三方或專門成立自已的招商推廣機構，迅速啟動本項目的招商招租工作，力爭工程建設完工時，招商招租到位達60%以上，以保證項目實現最快的最大的經濟收益。

 

 

 

（一）招商推廣提示

    作為不大的專門倉儲配送項目，如果僅考慮該單個項目的成功招商和招租，則所花時間與費用較少，但若考慮再開發(fā)類似項目及樹立良好形象，則可以適當多投入些推廣費用，并建立一種獨特的招商推廣模式�？赡艹蔀槿珖�首創(chuàng)的產品，可以考慮連鎖擴張模式。

 

（二）招商營銷建議

1、倉儲配送中心招商

    為了迅速啟動項目，和盡快回籠資金，積極尋求目標客戶，建議引進一家在倉儲物流市場有較高知名度和實力的物流企業(yè)或商貿企業(yè)，比如南華物流，與業(yè)主簽訂租賃協(xié)議，如客戶看中合適的倉庫可向業(yè)主收取預交租金，但需給予足夠的優(yōu)惠折扣給業(yè)主。引進知名物流企業(yè)         可帶動一大批中小型物流倉儲需求客戶租賃�；虿扇∫缘蛢r整體租賃給某一大型物流倉儲企業(yè)，交給其經營。

2、農產品批發(fā)配送中心招商

    通過優(yōu)惠的政策承諾快速及時的辦理各類手續(xù)，減免相關費稅，優(yōu)惠價格出租，但同時可適當收取一定的保證金，作為代扣租金分兩年返回。主要選擇農產品加工、水產品、土特產、花卉苗木經營戶入駐。

3、畜禽產品批發(fā)配送中心招商

    通過政策導向和政府渠道爭取相關職能部門，給予本項目以政府鼓勵性創(chuàng)辦的項目，手續(xù)及費用從簡從優(yōu)。成為長沙東面首個大型畜禽產品批發(fā)配送中心。尋找在紅星農產品市場、五一畜禽批發(fā)市場的經營戶入駐，并給予第一期的租用經營戶以較多的優(yōu)惠，從而帶動市場的人氣。

 

（三）以招標形式招商營銷

    由于目前倉儲和東面的農產品配送項目還不飽和，市場空間較大，如果采用招標競拍形式，可能會使本項目的知名度更大地提升，也可以在這招標競拍過程中實現更大的價值和收益。

 

（一）備選定位方案1

    全部作為“倉儲配送中心”，這種定位較首推方案，總倉庫面積將達16000平方米，總投入約將近200萬元，比首推方案投入大大減少。假設以出租形式經營，參考附近花橋類似項目定價，則年租金約為157萬，經營開支44.2萬，實際凈收入約為113萬（未包括土地使用費），投資回報年限最多為2年。

    相比之下本方案的管理也較容易，但因為本身規(guī)模面積較大，在招商（租）中往往難以達到100%的出租率，無形中會給本項目帶來一定經營壓力，當然能在定價上進行調整以提高本項目的競爭力，還是可以保證整體效益的。建議也可采用此方案。   

花橋倉儲配送中心投資估算表

 

說明：本投資方案估算，節(jié)省了規(guī)范倉儲配送項目所配置的大型倉儲設備如吊車、叉車、手推車及貨架，因為這些設備可以由使用者向社會租賃；本方案對消防設備進行了簡化，達到基本要求即可。

 

經營收支模擬表

 

 

經營開支估算表

 

    通過以上評價分析表明，本項目建成運營后，如果不考慮土地使用費，即年收益率高達57—62%左右，1.6—2年即可完全收回投資，經濟效益也是相當可觀的。

 

    本方案以橋下為基地，還可往橋外洲上部分延伸，從而實現了“長沙百里萬頃花木走廊”的產品有了一個向長沙市內及時輸送與交易的中轉站，名稱“花橋”可謂名副其實，可叫做“花橋花木中轉基地”。但此定位與首推方案比較而言，雖投資要少，可能招商難度較，市場做旺需要較長時間，經濟效益可能不如前面兩種方案可觀。故本備選方案不作深研。

 

 

 

總負責人：李柏先生（公司總經理、高級策劃師）

研究策劃成員：

陳如生先生（公司行政部兼研究中心主任、助理策劃師）

黃晶先生（公司策劃部專職助理策劃師、設計師）

胡文菁小姐（調查專員）

統(tǒng)計專員：張果玲（會計師）、栗萍（文員兼會計）

初稿撰寫者：陳如生、黃晶

報告修改與終稿：李柏